Durante décadas, comprar una propiedad se consideró una inversión segura en China. Ahora, en lugar de construir una base de riqueza para la clase media del país, los bienes raíces se han convertido en una fuente de descontento e ira. Los promotores inmobiliarios chinos están desesperados por recuperarse de los bloqueos prolongados impulsados por la política de cero COVID-19 de China. Pero la desaceleración en las ventas de viviendas también está relacionada con el colapso de la confianza de los hogares en el mercado inmobiliario del país. El boicot hipotecario en China es consecuencia directa de las quiebras de un número cada vez mayor de promotores. En 2021, el gigante inmobiliario Evergrande dejó atrás 1,3 millones de unidades de vivienda incompletas para las cuales los hogares chinos ya habían usado sus ahorros para hacer grandes pagos iniciales.
Algunos hogares chinos han dejado de pagar sus hipotecas para viviendas que siguen sin terminar. Según datos públicos, el retraso medio en la finalización de viviendas ha llegado a los 14 meses. Afortunadamente, solo una fracción de estos casos desencadenó boicots de pago de hipotecas. El problema puede extenderse a otros desarrolladores, cadenas de suministro, bancos y gobiernos locales, ya que las ventas de terrenos se desplomaron un 35 por ciento en agosto. Los desarrolladores en mora serán los que más sufrirán, ya que sus proyectos inconclusos están detrás de casi todos los casos de boicot hipotecario, incluidos Evergrande, SUNAC y Greenland. Los compradores de viviendas han perdido la confianza en la realización de nuevos proyectos inmobiliarios y se abstienen de comprar nuevas propiedades. Los precios de la vivienda están cayendo en más de la mitad de las ciudades de China. Las ventas de casas nuevas también se están desplomando, cayendo un 23 por ciento interanual a partir de agosto. Una caída en las preventas es importante porque representan el 86 por ciento de la financiación de los desarrolladores chinos.
Los desarrolladores chinos dependen excesivamente de la financiación de los hogares según los estándares internacionales. Esa es una consecuencia directa de las “tres líneas rojas” impuestas por los reguladores chinos en 2020, que prohíben a los bancos otorgar préstamos adicionales a los desarrolladores. Como las unidades de vivienda quedan sin vender, los desarrolladores prefieren no invertir en nuevos proyectos. Esto tiene un efecto en cadena en sectores relacionados como materiales de construcción, electrodomésticos y muebles. La inversión en activos fijos en el sector inmobiliario representa un tercio de la inversión total en activos fijos de China, lo que afecta directamente el crecimiento. La demanda más débil de otros sectores relacionados también se suma al impacto de la desaparición de bienes raíces en el crecimiento del PIB. La situación es una mala noticia para la estabilidad financiera, particularmente para los bancos. Los bancos están menos expuestos a los promotores que las hipotecas, ya que no se permite que los bancos estén muy expuestos a los promotores. Las hipotecas representan el 11% de los activos de los bancos, muy por encima de su 4,5% de exposición directa a promotores inmobiliarios. Es por eso que los boicots hipotecarios, especialmente si se extienden, son un problema mayor para la calidad de los activos y la solvencia de los bancos.
Los reguladores chinos se están preparando para el probable empeoramiento de la calidad de los activos de los bancos mediante la creación de fondos de rescate. Pero los recursos financieros desplegados en estos fondos de rescate provienen de las instituciones bancarias más grandes y solventes, lo que apunta a un posible contagio de malos prestatarios a buenos prestamistas. Los bancos de políticas están acudiendo al rescate con 200 000 millones de RMB (28 000 millones de dólares estadounidenses) en préstamos para garantizar que los desarrolladores puedan finalizar los proyectos pendientes. El objetivo es evitar más boicots hipotecarios. Este objetivo podría lograrse si se ponen suficientes recursos sobre la mesa. El objetivo mucho más difícil de lograr es restaurar la confianza de los hogares. Con interminables restricciones de movilidad y cambios regulatorios, los hogares preferirían ahorrar en activos financieros en lugar de invertir en bienes raíces que no se apreciarán. Una encuesta del Banco Popular de China en el segundo trimestre de 2022 mostró que solo el 16,2 por ciento de los hogares espera un aumento en los precios de la vivienda. Dado que hay poca demanda de viviendas, los esfuerzos del Banco Popular de China para reducir las tasas hipotecarias podrían no lograr su objetivo. Para aumentar la demanda, un número creciente de gobiernos locales está flexibilizando las regulaciones macroprudenciales, como la reducción de los pagos iniciales. Sin embargo, las ventas de viviendas disminuyeron aún más en septiembre.
Solo un esfuerzo hercúleo por parte de los legisladores puede restaurar la confianza de los compradores de viviendas. Tal acción podría significar financiar a los desarrolladores con una garantía general, creando un gran riesgo moral. Otra opción sería que los desarrolladores estatales se hicieran cargo de los activos de los desarrolladores privados, lo que equivale a nacionalizar un sector que ha permanecido en gran medida en manos privadas. Cualquier solución rápida a los problemas inmobiliarios de China puede crear un problema de riesgo moral no deseado. Salvo un escenario de rescate, hay cuatro implicaciones importantes para China y Asia. El más general es el aumento del riesgo sistémico con un efecto a la baja sobre la baja tasa de crecimiento de China. La inversión inmobiliaria actuará como un gran lastre para la economía china en 2022 y 2023, restando al menos el 1% del crecimiento de una tasa de crecimiento potencial cada vez más baja de alrededor del 4-5%.
La única forma de paliar el impacto de la necesaria corrección de este enorme sector es encontrar otros motores de crecimiento con la ayuda de la innovación y el desarrollo de la industria de servicios. El levantamiento de las políticas de cero COVID-19 también es fundamental para lograr este objetivo. El sector inmobiliario chino también estará cada vez más dominado por el estado, lo que no presagia nada bueno para el papel del sector privado en el modelo económico de China. Las consecuencias para Asia son sombrías. La desaceleración de la economía china significa que sus importaciones pueden debilitarse aún más, lo que es problemático para los exportadores de materias primas. Con una demanda interna más débil para la construcción de propiedades, China está importando menos mineral de hierro y otros insumos para la construcción. La desaparición del sector inmobiliario de China, impulsada por los impagos de los desarrolladores y los boicots hipotecarios, es un riesgo importante para la economía china. Con el tiempo, su colapso podría resultar un impacto aún mayor que las políticas actuales de cero COVID de Beijing. El gobierno chino está tratando de ayudar. Ha dicho a sus principales prestamistas que extiendan los pagos de intereses de los préstamos de Evergrande. Sin embargo, algunos analistas creen que es poco probable un rescate directo del gobierno.
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Durante décadas, comprar una propiedad se consideró una inversión segura en China. Ahora, en lugar de construir una base de riqueza para la clase media del país, los bienes raíces se han convertido en una fuente de descontento e ira. Los promotores inmobiliarios chinos están desesperados por recuperarse de los bloqueos prolongados impulsados por la política de cero COVID-19 de China. Pero la desaceleración en las ventas de viviendas también está relacionada con el colapso de la confianza de los hogares en el mercado inmobiliario del país. El boicot hipotecario en China es consecuencia directa de las quiebras de un número cada vez mayor de promotores. En 2021, el gigante inmobiliario Evergrande dejó atrás 1,3 millones de unidades de vivienda incompletas para las cuales los hogares chinos ya habían usado sus ahorros para hacer grandes pagos iniciales.
Algunos hogares chinos han dejado de pagar sus hipotecas para viviendas que siguen sin terminar. Según datos públicos, el retraso medio en la finalización de
viviendas ha llegado a los 14 meses. Afortunadamente, solo una fracción de estos casos desencadenó boicots de pago de hipotecas. El problema puede extenderse a otros desarrolladores, cadenas de suministro, bancos y gobiernos locales, ya que las ventas de terrenos se desplomaron un 35 por ciento en agosto. Los desarrolladores en mora serán los que más sufrirán, ya que sus proyectos inconclusos están detrás de casi todos los casos de boicot hipotecario, incluidos Evergrande, SUNAC y Greenland. Los compradores de viviendas han perdido la confianza en la realización de nuevos proyectos inmobiliarios y se abstienen de comprar nuevas propiedades. Los precios de la vivienda están cayendo en más de la mitad de las ciudades de China. Las ventas de casas nuevas también se están desplomando, cayendo un 23 por ciento interanual a partir de agosto. Una caída en las preventas es importante porque representan el 86 por ciento de la financiación de los desarrolladores chinos.
Los desarrolladores chinos dependen excesivamente de la financiación de los hogares según los estándares internacionales. Esa es una consecuencia directa de las “tres líneas rojas” impuestas por los reguladores chinos en 2020, que prohíben a los bancos otorgar préstamos adicionales a los desarrolladores. Como las unidades de vivienda quedan sin vender, los desarrolladores prefieren no invertir en nuevos proyectos. Esto tiene un efecto en cadena en sectores relacionados como materiales de construcción, electrodomésticos y muebles. La inversión en activos fijos en el sector inmobiliario representa un tercio de la inversión total en activos fijos de China, lo que afecta directamente el crecimiento. La demanda más débil de otros sectores relacionados también se suma al impacto de la desaparición de bienes raíces en el crecimiento del PIB. La situación es una mala noticia para la estabilidad financiera, particularmente para los bancos. Los bancos están menos expuestos a los promotores que las hipotecas, ya que no se permite que los bancos estén muy expuestos a los promotores. Las hipotecas representan el 11% de los activos de los bancos, muy por encima de su 4,5% de exposición directa a promotores inmobiliarios. Es por eso que los boicots hipotecarios, especialmente si se extienden, son un problema mayor para la calidad de los activos y la solvencia de los bancos.
Los reguladores chinos se están preparando para el probable empeoramiento de la calidad de los activos de los bancos mediante la creación de fondos de rescate. Pero los recursos financieros desplegados en estos fondos de rescate provienen de las instituciones bancarias más grandes y solventes, lo que apunta a un posible contagio de malos prestatarios a buenos prestamistas. Los bancos de políticas están acudiendo al rescate con 200 000 millones de RMB (28 000 millones de dólares estadounidenses) en préstamos para garantizar que los desarrolladores puedan finalizar los proyectos pendientes. El objetivo es evitar más boicots hipotecarios. Este objetivo podría lograrse si se ponen suficientes recursos sobre la mesa. El objetivo mucho más difícil de lograr es restaurar la confianza de los hogares. Con interminables restricciones de movilidad y cambios regulatorios, los hogares preferirían ahorrar en activos financieros en lugar de invertir en bienes raíces que no se apreciarán. Una encuesta del Banco Popular de China en el segundo trimestre de 2022 mostró que solo el 16,2 por ciento de los hogares espera un aumento en los precios de la vivienda. Dado que hay poca demanda de viviendas, los esfuerzos del Banco Popular de China para reducir las tasas hipotecarias podrían no lograr su objetivo. Para aumentar la demanda, un número creciente de gobiernos locales está flexibilizando las regulaciones macroprudenciales, como la reducción de los pagos iniciales. Sin embargo, las ventas de viviendas disminuyeron aún más en septiembre.
Solo un esfuerzo hercúleo por parte de los legisladores puede restaurar la confianza de los compradores de viviendas. Tal acción podría significar financiar a los desarrolladores con una garantía general, creando un gran riesgo moral. Otra opción sería que los desarrolladores estatales se hicieran cargo de los activos de los
desarrolladores privados, lo que equivale a nacionalizar un sector que ha permanecido en gran medida en manos privadas. Cualquier solución rápida a los problemas inmobiliarios de China puede crear un problema de riesgo moral no deseado. Salvo un escenario de rescate, hay cuatro implicaciones importantes para China y Asia. El más general es el aumento del riesgo sistémico con un efecto a la baja sobre la baja tasa de crecimiento de China. La inversión inmobiliaria actuará como un gran lastre para la economía china en 2022 y 2023, restando al menos el 1% del crecimiento de una tasa de crecimiento potencial cada vez más baja de alrededor del 4-5%.
La única forma de paliar el impacto de la necesaria corrección de este enorme sector es encontrar otros motores de crecimiento con la ayuda de la innovación y el desarrollo de la industria de servicios. El levantamiento de las políticas de cero COVID-19 también es fundamental para lograr este objetivo. El sector inmobiliario chino también estará cada vez más dominado por el estado, lo que no presagia nada bueno para el papel del sector privado en el modelo económico de China. Las consecuencias para Asia son sombrías. La desaceleración de la economía china significa que sus importaciones pueden debilitarse aún más, lo que es problemático para los exportadores de materias primas. Con una demanda interna más débil para la construcción de propiedades, China está importando menos mineral de hierro y otros insumos para la construcción. La desaparición del sector inmobiliario de China, impulsada por los impagos de los desarrolladores y los boicots hipotecarios, es un riesgo importante para la economía china. Con el tiempo, su colapso podría resultar un impacto aún mayor que las políticas actuales de cero COVID de Beijing. El gobierno chino está tratando de ayudar. Ha dicho a sus principales prestamistas que extiendan los pagos de intereses de los préstamos de Evergrande. Sin embargo, algunos analistas creen que es poco probable un rescate directo del gobierno.
PrisioneroEnArgentina.com
Noviembre 2, 2022